Говоря о финансовой выгодности той или иной ипотечной программы, сравнение зачастую ведут по размеру ежемесячных платежей. На самом деле этот показатель свидетельствует скорее об оптимальности нагрузки на семейный бюджет. Выгодность же определяется суммарным объемом всех выплат, которые предстоят заемщику. А с этим значением можно поэкспериментировать, причем не только за счет игры с размером первоначального взноса или сроком кредитования.
Увеличиваем первоначальный взнос
Самый простой способ сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту — подольше копить и в качестве первоначального взноса выложиться по максимуму, не ограничиваясь минимально разрешенным банком размером платежа. Понятно, что при прочих равных условиях суммарные выплаты по ипотеке при этом уменьшатся по той простой причине, что размер самого кредита будет меньше. Другое дело, что при покупке квартиры в строящемся доме такой вариант, скорее всего, не годится.
Во-первых, пока копятся средства, стадия готовности объекта заметно возрастет, а то и вовсе дом достроится. А вместе с домом вырастет и цена предложения, что если и не сведет всю выгоду к нулю, то заметно ее пошатнет. Во-вторых, количество выставленных на продажу квартир за это время тоже уменьшится, и самые лучшие варианты будут раскуплены. Поэтому стоит искать другой путь — зафиксировать квартиру за собой, а начало выплат сдвинуть по времени.
Страхуем риски
Комплексное ипотечное страхование, которое банки требуют оформлять при получении жилищного кредита, — это тоже инструмент, с помощью которого можно снизить суммарные выплаты за квартиру. Первый способ — выбрать ту страховую компанию, что предлагает наиболее выгодные условия (а каждый банк работает как минимум с десятком страховых компаний, так что варианты всегда имеются). Впрочем, можно сэкономить еще больше, если квартиру в новостройке покупать через некоторые агентства недвижимости.
Впрочем, гораздо существеннее с помощью страховки можно сэкономить не за счет снижения страховых взносов, а используя другой прием. Дело в том, что согласно закону «Об ипотеке» при получении ипотечного кредита заемщик обязан застраховать только один риск — утраты недвижимости. Однако для строящегося дома этот риск вообще не существует, поскольку самого объекта недвижимости в юридическом смысле пока еще нет и соответственно у получателя кредита не может быть на него никакого права собственности. Банк потребует застраховать этот риск лишь в последующем, когда в документальном плане недвижимость будет оформлена и станет залогом по кредиту. Но это не означает, что до того момента ничего страховать не придется. Как минимум банк захочет, чтобы был застрахован риск жизни и здоровья заемщика.
Чтобы не противоречить закону, банки называют такие страховки добровольными, хотя при их отсутствии «карают» получателя кредита увеличенной процентной ставкой. Только у Сбербанка отказ от страхования жизни и здоровья заемщика не влечет изменения ставки, в остальных банках ставка возрастает от 0,3% (у лояльного Райффайзенбанка) до 6% пунктов.
Есть еще страхование гражданской ответственности заемщика в случае низкого (10-21%) первоначального взноса. Эта страховка разовая и существенная — 2-3% от суммы кредита (тарифы в ипотечном страховании зависят от величины первоначального взноса по кредиту: чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск и соответственно страховой тариф). Ее аналогом является страхование от потери работы, применяемое, например, в банке «Балтика».
Когда дом будет введен в эксплуатацию и на руках у покупателя окажется свидетельство о праве собственности, банк может потребовать еще один вид страховки — так называемое титульное страхование; причем даже несмотря на то, что в новостройках этот риск приближен к нулю. Суть в том, что титульное страхование помогает скомпенсировать потери в случае утраты права собственности. Для вторичного жилья такой риск действительно существует, особенно если квартира многократно переходила из рук в руки. Предполагается, что в процессе продажи могли не учесть интересов всех владельцев квартиры, и тогда по суду такую сделку можно признать незаконной, а квартира автоматически перестанет считаться собственностью того, кто ее купил последним.
Однако при приобретении жилья в строящемся доме покупатель является первым собственником и ничьих прав нарушить не может (за исключением случаев, когда застройщик продает квартиры дважды, но это особые ситуации, которые обнаруживаются до того, пока право собственности будет зарегистрировано). Поэтому право собственности покупатель может потерять лишь по одной причине — если исчезнет сама собственность, то есть дом снесут. А такие ситуации не так уж и часты, тем более что риск утраты имущества и так в обязательном порядке будет застрахован. В этом и заключается вся абсурдность ситуации, однако некоторые банки при отсутствии титульного страхования увеличивают проценты по ипотеке на 0,2-0,3 пункта.
Это далеко не все способы сократить расходы по ипотечному кредиту, которые можно придумать. Поскольку большинство строящихся домов аккредитовано сразу в нескольких банках (порой дело доходит до 15 вариантов), можно сравнить, например, в какую сумму выливаются банковские комиссии — а в некоторых банках они имеются. Можно также сравнить варианты, когда процентная ставка фиксируется на весь период кредитования (независимо от стадии строительства дома) и когда она снижается после получения права собственности. А можно придумать и что-то другое, ведь покупка жилья с помощью ипотечного кредита — дело творческое и наиболее выгодным может оказаться самый неожиданный ход.
Источник: Onlinekredit-Zayavka.ru
