За последние пять-шесть лет представление об ипотеке изменилось. Как в легкий и доступный инструмент для решения жилищных проблем в ипотеку поверили не только высокообеспеченные люди, но и люди со средним достатком. Российский рынок шел к этому очень долго — массовый потребитель не понимал и не верил, как можно просто прийти в банк и купить собственное жилье. Итак, вы решили владельцем недвижимости. С чего стоит начать? И на какие вопросы ответить в первую очередь?
Подготовительный этап
Приобретая недвижимость в ипотеку, вам нужно не только определиться с самим объектом недвижимости, но и с банком-кредитором. Рекомендуем запускать эти процессы параллельно: начните делать мониторинг рынка недвижимости, сходите на консультации к риэлторам (такие консультации, как правило, бесплатны). В банках можно получить списки аккредитованных застройщиков, узнать о репутации агентств недвижимости.
К выбору банка-кредитора вернемся чуть позже, а на первом этапе важно ответить на вопрос: готовое жилье или новостройка? Принимая решение о покупке строящегося жилья, важно оценить возможность совмещения арендных платежей и взносов по ипотеке, а также возможность ожидания окончания строительства и ремонтных работ. Иными словами, нужно понять, насколько остро стоит квартирный вопрос и какую сумму вы готовы платить из месяца в месяц. Важно также соотнести размер будущих платежей с семейным бюджетом.
Сегодня многие банки дают возможность учитывать доход всех членов семьи, и это действительно очень удобно. К тому же, ипотека – это долгосрочный кредит, и вы можете подобрать такой срок кредитования, чтобы погашение ежемесячных платежей было комфортным.
Ипотечная разведка
Теперь о выборе банка для оформления ипотечного кредита. Сходите в несколько ипотечных центров, проконсультируйтесь у четырех-пяти специалистов. Ориентируйтесь не только на годовую процентную ставку, но и на сумму ежемесячных платежей. Важно также разобрав платеж на составляющие, понять, какие дополнительные услуги и сервисы доступны в том или ином банке. Что это может быть? Спросите у специалиста, за чей счет производится оценка объекта недвижимости, подготовка договора купли-продажи, юридическая экспертиза документов, возможны ли различные схемы расчета (безналичная, наличная или с помощью банковской ячейки). Часть этих процедур обязательна, и разные банки предлагают разные наборы платных и бесплатных сервисов. Иногда получается так, что, делая выбор в пользу более низкой ставки, клиент тратит на оформление ипотечного кредита больше, чем экономит на разнице в процентах.
Именно поэтому сервисная составляющая кредита — значимый фактор. Заранее узнайте, насколько удобно вам будет обслуживать ипотеку после того, как она будет оформлена. Уточните, каким образом и где именно вы сможете гасить кредит. В жизни многое может измениться, вы можете переехать или улететь в командировку. В таком случае важно быть уверенным в том, что вы можете вносить ежемесячный платеж в любом офисе банка на территории страны или другим удобным вам способом — например, в банкомате, с помощью карты или интернет-банкинга. То есть, оценивайте сервис не только на этапе сделки, но и на этапе погашения ипотечного кредита.
Решение о приобретении недвижимости принимается в четырех случаях. Первый случай — это когда клиент еще не имеет собственного жилья, и ипотека — единственный способ им обзавестись. Второй — когда у клиента уже есть недвижимость, и в связи с какими-то изменениями в жизни (появление ребенка, рост доходов) он решает улучшить свои жилищные условия. Третий — недвижимость покупается с целью инвестирования. И, наконец, четвертый – приобретение загородного дома в дополнение к уже имеющейся квартире.
Вне зависимости от цели приобретения недвижимости, нужно выяснить максимально возможную сумму кредита, которую банк может согласовать, учитывая доходы вашей семьи (читайте также «От чего зависит размер ипотечного кредита»). Поиск жилья — дело не одного дня, и может случиться, что вы нашли квартиру своей мечты, а изначально одобренной суммы кредита и собственных средств на нее не хватает. Поэтому лучше получить одобрение банка «по максимуму». А затем, если стоимость жилья будет меньше, скорректировать сумму кредита в меньшую сторону непосредственно перед сделкой купли-продажи.
Вопрос страховки
При подготовке сделки стоит также рассчитать стоимость обязательного страхования недвижимости (предмета залога). Это предусмотрено законодательством. Данная страховка покрывает риск повреждения, причинения ущерба предмету залога или его утраты. Однако большинство клиентов делают выбор в пользу комплексного ипотечного страхования: защиты жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности. Комплексная защита предусматривает покрытие рисков практически во всех ситуациях, в которых может оказаться заемщик или страхуемая недвижимость.
Ипотека — это всегда долгосрочный кредит. Поэтому важно думать не только о том, как взять кредит здесь и сейчас, но и предусматривать различные риски в перспективе на 5-10-15 лет. Если вы сомневаетесь в том, стоит ли брать ипотечный кредит или лучше еще «подождать и накопить самому», учтите несколько моментов.
Во-первых, способность людей к накоплению, как правило, не очень высока. К тому же, никто не гарантирует, что запланированная вами сумма накоплений будет равна стоимости квартиры в будущем. В долгосрочной перспективе стоимость квадратного метра увеличивается. А деньги, которые вы накапливаете, наоборот, обесцениваются из-за инфляции. Во-вторых, арендуя квартиру, вы слишком зависимы от капризов ее хозяев и колебаний рынка недвижимости. Корректировки арендной платы, как правило, внезапны и порой могут быть самыми неожиданными. В отличие от аренды размер платежа по ипотеке не может быть изменен. Он не связан с инфляцией, стоимостью услуг ЖКХ и другими рыночными индикаторами. Соответственно, он никогда не вырастет.
Таким образом, перед покупкой жилья нужно еще раз трезво оценить свои финансовые возможности, выяснить комфортный для себя размер ежемесячных платежей и… не бояться приобретать недвижимость в ипотеку! Ипотечный кредит — это качественный и реальный способ решения квартирного вопроса для каждого россиянина.
Андрей Куц, «Кредиты Онлайн»
