Процентная ставка — это величина платы кредитору за денежные средства, предоставленные заемщику. Как правило, при выборе ипотечной программы будущие заемщики в первую очередь ориентируются именно на величину процентной ставки по кредиту.
На величину процентной ставки по ипотеке влияют два разных вида факторов: общеэкономического порядка и специфические. В наибольшей степени процентные ставки по кредиту зависят от стоимости фондирования — проще говоря, от той цены, по которой сам банк (или другая кредитная организация) занимает необходимые для своей деятельности средства. Потому что банки выдают кредиты не на собственные средства, а тоже сначала занимают их тем или иным способом.
Чем лучше экономическая ситуация в стране и в мире, тем дешевле банкам обходится фондирование. И наоборот. Помимо этого, на величину процентной ставки по ипотеке в определенной степени влияет государственная политика в сфере жилищного кредитования: если устанавливается режим наибольшего благоприятствования, когда банки поощряют выдавать ипотечные кредиты, ставки начинают снижаться.
Третий фактор общеэкономического порядка — это конкуренция. Чем больше банков предлагает ипотечные кредиты, тем ниже ставки. Специфические факторы отражают риск банка потерпеть убытки в том случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, не сможет вернуть свой долг и придется продавать залог. Эти факторы учитываются в зависимости от политики каждого конкретного банка, хотя и тут прослеживаются определенные закономерности.
Специфические факторы
Величина процентной ставки обычно зависит от того, что за объект недвижимости будет служить залогом по кредиту. По сложившейся в России практике кредиты на приобретение квартир обходятся дешевле кредитов на приобретение загородных домов. При этом кредиты на приобретение жилья на этапе строительства чаще всего стоят дороже, чем кредиты на покупку жилья на вторичном рынке.
Самые высокие ставки устанавливают на кредиты под залог собственной недвижимости заемщика. Такие кредиты берут, чтобы получить крупную сумму — без указания цели, на свои личные нужды или на конкретные цели, например для покупки дачи, гаража, машино-места, квартиры в новостройке, на оплату ремонта.
Помимо этого, величина процентной ставки может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от оценки надежности заемщика. Учитываются величина первоначального взноса (чем больше — тем ниже ставка), способ подтверждения доходов (справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка), кредитная история, взаимоотношения с банком (кредитная история, наличие «зарплатной» карты или вклада).
Определенную роль может играть срок, на который заемщик хочет получить кредит: чем дольше срок, тем выше процентная ставка. Аналогичным образом это правило работает при выдаче кредита с комбинированной, фиксированно-плавающей ставкой: чем дольше срок, на который вы фиксируете ставку, тем выше будет ее величина. Однако стоит заметить, что для кредитов с фиксированными ставками этот фактор в настоящий момент практически не учитывается.
Антон Гусев, ФЕЖ «Ипотека»
